新建孵化器用地起拍价最低为工业用地一半

  • 日期:09-05
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  为优化自主创新环境,加快实施孵化器倍增计划,促进珠海市科技企业孵化器规范健康发展,珠海近日正式印发了《珠海市加强科技企业孵化器用地管理的意见(试行)》(下称《意见》)。

  据了解,该《意见》对珠海科技企业孵化器用地原则、开发建设要求、用地出让、用地建设、地价政策、转让规定及用地监管等方面均作出详细规定,将从8月1日起正式实施。

  今后,新建孵化器用地将纳入年度土地供应计划,且在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划前提下,相关部门将优先安排一定比例的全市计划用地指标作为孵化器建设用地。

  为节约集约利用土地,《意见》规定,新建孵化器用地面积可根据项目实际需求予以划定,用地容积率不得低于3.0;企业申请利用珠海市工业用地控制线区域范围外的存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途用于孵化器项目的,根据规划要求确定用地容积率。

  《意见》提出,孵化器用地土地使用年限为40年。新建孵化器用地,综合考虑珠海市科技产业发展政策、供地政策和土地市场情况后按规定确定出让底价,以“招标、拍卖、挂牌”方式公开出让,按不小于新型产业用地市场评估价的50%设定出让起始价(底价)。珠海市自然资源局相关负责人介绍,目前新型产业用地仍然执行工业用地的地价标准。

  新建孵化器用地面积大于等于5万平方米且计容积率建筑面积大于等于20万平方米的,可考虑配置一定比例商务用地、配套型住宅用地。

  在具体建设方面,《意见》要求,孵化器用地用于孵化的计容积率建筑面积须大于等于用地总计容积率建筑面积的70%,用于为科技产业发展配套的各生活服务设施建筑面积可根据用地实际情况进行设定。

  《意见》明确,依法取得的孵化器用地改变土地用途的,由政府依法收回用地及地上建筑物。禁止珠海市工业用地控制线区域范围内的工业、仓储、物流用地改变土地用途用于孵化器项目建设。

  企业在项目建设竣工期满3年内须获得各区政府(管委会)或者市级及以上科技主管部门的科技企业孵化器认定或备案,否则将按土地总价款的10%计收违约金;对3年内无法通过认定的企业,在缴纳相应违约金后再给予两年宽限期,如果宽限期满仍无法通过科技企业孵化器认定的,将按用地受让时商务用途的市场评估价扣减企业已缴纳土地价款的差额计收违约金,在缴纳相应违约金后项目用地孵化器用途不变。

  ●何丽苑

  ■解读

  孵化器用地指标的改变将带来什么?

  《意见》中,多项重要的孵化器用地指标发生了变化。

  珠海市自然资源局方面介绍,孵化器用地指标的改变符合当下珠海发展的实际情况。业内人士则指出,新规较过往规定更明确了孵化器用地应当遵循节约集约利用、合理配置资源的原则,对孵化器、孵化园区用地支持力度更大,监管更有力,有利于珠海新建科技企业孵化器的加速发展。

  指标放宽为孵化器发展提供更多时间与空间

  对于即将实施的《意见》,金湾智造大街CEO许晓认为,为珠海孵化园区的发展带来了更多“时间”与“空间”。

  相比2015年实施的《珠海市加强科技企业孵化器用地管理的意见》,本次的《意见》对孵化器用地的多项重要指标进行了调整。其中,最为“重磅”的是,新增一项孵化器用地竞拍起始价的要求。今后,新建孵化器用地将按不小于新型产业用地市场评估价的50%设定出让起始价,让利明显。

  此外,《意见》提及,科技企业孵化器用地今后土地使用年限为40年,而过去的标准是30年;孵化器用地用于孵化的计容积率建筑面积须大于等于用地总计容积率建筑面积的70%,过去标准则为80%。

  “这意味着,今后孵化器可以根据运营过程中的使用情况,发展更多其他配套服务的设施,更有利于提高孵化器的综合实力。”珠海V12文化创意产业园运营总监欧阳馥韩评价说。招商进展顺利的珠海V12文化创意产业园,如今仅剩少量空租区域,欧阳馥韩也正计划拓展合适的空间。

  事实上,关于配套设施,本次《意见》也新增相关优惠内容:新建孵化器用地面积大于等于5万平方米且计容积率建筑面积大于等于20万平方米的,可考虑配置一定比例商务用地、配套型住宅用地。欧阳馥韩认为,这意味着孵化器园区未来将有更多自主发挥的空间,目的是解决园区过去配套服务设施不足的问题。

  让许晓与欧阳馥韩感到“惊喜”的,还有《意见》留给孵化器的认定时间。

  根据《意见》,企业在项目建设竣工期满3年内须获得各区政府(管委会)或者市级及以上科技主管部门的科技企业孵化器认定或备案,否则将按土地总价款的10%计收违约金。而过去,给企业的时间只有两年。

  分割转让吸引社会资本参与建设孵化器

  科技企业孵化器投资大、回报慢,允许其分割转让部分房产,可以盘活资产,降低投资风险。目前,全国各地均有孵化项目产权分割转让的成功探索。

  在此前实施的科技企业孵化器用地管理意见中,珠海提出,用于研发总建筑面积的50%及商业和员工等配套设施建筑物不得转让;根据科技产业发展的实际需要,允许用于研发分割转让的建筑面积,在不改变科技企业孵化器用地功能的前提下,其载体房屋可按幢、层等固定界限部分为基本单元进行分割销售和转让。这让珠海科技企业孵化器项目用地不再仅具有单一的出租功能,而多了分割转让的功能。

  然而,新的问题出现了。“孵化器用地所建建筑物只能按幢、层等基本单元进行,且商业和员工宿舍等配套设施建筑物不得转让,孵化器企业想凭转让快速回笼资金仍然受限。”受访业内人士认为。

  针对此内容,《意见》进行了调整。不仅允许房屋分割转让可细化至“层”为基本单元,还允许配套生活服务设施建筑物大于用地总计容积率建筑面积15%的部分,可按要求进行分割转让。

  “对孵化器投资者来说,产权分割转让更灵活,建孵化器的资金不再被压着,解决了其资金回笼渠道单一、回笼速度慢等问题,能有效提高社会资本参与孵化器建设的积极性。”许晓表示。

件放宽,会否成为开发商炒作房地产的理由?

件,但同时亦对可分割转让的孵化建筑物的受让对象作出了限制,确保孵化用地真正用于新型产业的发展。此外,调整后的《意见》仍要求,孵化器用地面积小于3万平方米的,不允许分割转让用地所有建筑物等,目的是为鼓励孵化器用地集中成片开发。

  科学监管保障孵化用地市场的正常运作

  广珠城轨从珠海出发一路北上,不到10分钟即可到达唐家湾站,继续前行数公里,一幢幢崭新的国际化大楼便映入眼前。这里是高新区新引进的孵化器项目珠海信息港。这一占地6.8万平方米的项目,如今已为高新区聚引一批天使、VC、PE机构,建立和引入了各类种子基金、创新创业基金。未来,更多如信息港一样,为珠海带来创新要素的孵化器将陆续崛起。

  “《意见》支持孵化器用地遵循节约集约利用、合理配置资源的原则,旨在优化珠海自主创新环境,加快实施孵化器倍增计划,促进珠海市科技企业孵化器规范健康发展。”市自然资源局相关负责人介绍。

  新政一大亮点,还体现在对孵化器用地的监管更加科学完善。《意见》对市自然资源部门及各区政府的监管和处置要求更加细化,提出完善项目用地开竣工提醒制度,设立开竣工时限台账,提前两个月函告督促用地单位开竣工,加大土地利用巡查力度。针对分割转让,《意见》也新增了增值收益上缴标准。

  “目前,珠海新建孵化器用地已纳入年度土地供应计划,在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划前提下,优先安排一定比例的全市计划用地指标作为孵化器建设用地。”上述负责人补充。

  “归根结底,孵化园区的培育和发展,对一个城市的产业转型升级带来重要意义。珠海目前关于孵化器发展的支持、监管体系越来越科学、严谨,相信将促进珠海市科技企业孵化器规范健康发展。”受访业内人士表示。

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